Comprar o vender un inmueble es, sin duda, un acto a nivel personal y patrimonial muy relevante y significativo en la vida de una persona, por lo cual te sugerimos no precipitarte y antes de firmar un contrato privado de compraventa o de dar un anticipo en pago del precio, acudas con algún Notario en nuestra Ciudad, con la finalidad de que haga una revisión de los siguientes documentos y con base en la cual te dé su opinión legal respecto de la situación jurídica y fiscal que guarda el inmueble que pretendes comprar o vender.
1.- Título de Propiedad del vendedor.
El vendedor debe contar con un título de propiedad que, por regla general, es una escritura otorgada ante un Notario Público, que lo acredite como dueño del inmueble. El Notario verificará que la descripción y superficie del inmueble correspondan al que es motivo de la venta, así como que dicho título de propiedad se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
Asimismo, te sugerimos pidas al Notario que te atienda, solicite al Registro Público de la Propiedad, una constancia del Folio Real que corresponda al inmueble, para que pueda verificar que el mismo aparezca inscrito en favor del vendedor y que no reporte gravámenes como hipotecas o bien embargos o fianzas, entre otros actos, que pueden dificultar de modo importante o incluso impedir formalizar y llevar a cabo tu operación de compraventa.
2.- Acta de matrimonio del vendedor.
En el caso de que el vendedor haya adquirido estando casado bajo el régimen de sociedad conyugal o “bienes mancomunados”, su cónyuge deberá también firmar el contrato privado de compraventa y la escritura correspondiente otorgando su consentimiento, situación que debe revisar en su acta de matrimonio donde se asienta el régimen patrimonial.
3.- Boletas de predial y agua.
El Notario verificará que las mismas correspondan al inmueble que deseas adquirir o vender, así como que la superficie de terreno y construcción coincida con el título de propiedad. De igual forma, revisará el valor catastral del predio y si con base en el mismo puedes ser favorecido con alguno de los programas de beneficios fiscales y subsidios previstos para estos casos por el Gobierno de la Ciudad, como la Jornada Notarial.
4.- Identificación oficial del vendedor.
Con ella el Notario acreditará la identidad del vendedor y podrá también confirmar que su nombre conste de manera correcta en su escritura de propiedad o bien detectar las diferencias que le permitan hacer las aclaraciones pertinentes.
5.- Otros documentos.
Adicionalmente te sugerimos corrobores que el vendedor esté al corriente en el pago de los servicios del inmueble, como luz, telefonía fija, entre otros y de ser un inmueble en condominio, también verifica que esté al corriente en el pago de las cuotas de mantenimiento y/o extraordinarias que se hayan generado.
Una vez hecha la revisión de los documentos antes señalados, puedes iniciar con el mismo Notario el trámite de escrituración del inmueble, para lo cual él solicitará un certificado de gravámenes al Registro Público de la Propiedad, constancias de adeudos de predial y agua a la Tesorería de nuestra Ciudad y a la Oficina de Aguas correspondiente, Certificado Unico de Zonificación de Uso del Suelo Permitidos y un Avalúo, de ser necesario. Este proceso, de no haber contratiempos tardará entre tres y cuatro semanas y te recomendamos que tanto tú como el vendedor, soliciten al iniciarlo el presupuesto de los gastos, impuestos y honorarios que se causarán a cargo de cada uno con motivo de la compraventa.
Siguiendo las recomendaciones anteriores, creemos se podrá determinar si estás realizando un proceso de compra seguro y sin contratiempos o bien nos ayudará a determinar cuáles son los problemas que existen con la propiedad que te interesa, las posibles soluciones, gastos y tiempo que deberá de invertirse en su solución, lo cual te permitirá tomar una decisión como comprador más certera y favorable a tus intereses y necesidades.
Autor: Luis Navarro Brenes.
Fecha de Publicación: 01 de abril del 2016.
