Es común que cuando las persona acuden a la Notaría a realizar algún acto jurídico relacionado con inmuebles, tales como compraventas, donaciones o testamentos, desconozcan algunas opciones que la Ley ha previsto y que pueden ser útiles para cumplir de mejor manera su voluntad, por ello en este escrito se busca distinguir lo que es la propiedad, la nuda propiedad y el usufructo, y su aplicación en diversos actos jurídicos.
La propiedad es el derecho real que otorga a su titular la facultad de usar, gozar y disponer de un bien sin más limitaciones que las que la propia Ley establece.
Se entiende coloquialmente por USO, la facultad de ocupar y destinar un bien a sus fines propios; se entiende por GOCE, la facultad de hacer propios los frutos que genere una cosa, o sea, las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos animales, las rentas o los alquileres de un bien, los réditos de los capitales o los bienes que producen las heredades o fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo; y se entiende por DISPOSICION, la facultad de transmitir los derechos que otorga la calidad de propietario.
Se dice que la nuda propiedad y el usufructo son el desmembramiento de las tres facultades antes mencionadas, o sea, el uso, goce y disposición, en donde por un lado, el usufructuario (titular del usufructo) tiene la facultad de usar y gozar de un bien ajeno, y por el otro, el propietario o nudo propietario tiene la facultad de disponer de su derecho de propiedad. Por ello se ha dicho que el nudo propietario es un propietario sin facultades de aprovechamiento directo sobre la cosa mientras subsista el usufructo, o sea, es un propietario desnudo de sus facultades.
Por lo anterior es que nuestro Código Civil define el usufructo como el derecho real y temporal de disfrutar de bienes ajenos, cuyo propietario es el llamado nudo propietario, que como se mencionó no tiene los derechos de aprovechamiento directo sobre la cosa, mientras subsista el usufructo y cuya vigencia será la que se asiente en el instrumento en que se constituya o para el caso de que no se indique vigencia, su duración será de manera vitalicia de su titular.
Nuestros clientes sin saber la terminología anterior, en muchas ocasiones nos solicitan la asesoría para que un bien determinado pase gratuitamente a nombre de sus hijos, nietos, etc., pero desean conservar el aprovechamiento directo de los bienes, y ahí es donde bien cabe hacer una donación de nuda propiedad con la reserva del usufructo, o en otras ocasiones, nuestros clientes desean hacer su testamento dejando la propiedad de algunos bienes a sus hijos pero buscando que posteriormente dichos bienes sean para sus nietos, y es allí donde pareciera que lo deseado es dejar un legado de usufructo para los hijos y un legado de la nuda propiedad para los nietos; o en otras ocasiones, se nos puede presentar clientes que desean comprar un inmueble entre padres e hijos y los primeros desean que los propietarios sean los segundos pero no quieren desprotegerse porque parte del precio lo están pagando ellos, y es allí donde tiene cabida la distinción de usufructo y nuda propiedad.
Con lo anterior, es importante que nuestros clientes tengas una asesoría en la Notaría para dejar claramente establecido la mejor solución a sus necesidades y aclarar cualquier tema relacionado, incluyendo los aspectos fiscales, registrales, entre otros.
Autor: Mauricio Zavaleta Zapata.
Fecha de Publicación: 30 de Noviembre del 2016.
