Coloquialmente, la hipoteca es un acto por el cual una persona llamada deudor asegura el cumplimiento de una obligación contraída con una persona llamada acreedor, otorgando en garantía un bien específico. Generalmente se puede observar la hipoteca en contratos celebrados con instituciones bancarias para la obtención de un crédito, garantizando el pago del mismo con un bien inmueble, aunque la hipoteca no es exclusiva de dicha especie de bienes. Para entender su complejidad, es necesario acudir a su reglamentación general en el Código Civil aplicable al lugar donde esté ubicado el inmueble que se da en garantía, así como en los múltiples ordenamientos regulatorios de la misma, con disposiciones especiales aplicables a casos concretos.
En términos del Código Civil para el Distrito Federal, la hipoteca es un derecho real de garantía constituido, ya sea por voluntad o por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía, para asegurar el pago de una obligación con bienes que no se entregan al acreedor y que en caso de incumplimiento, pueden ser vendidos para cubrir con su precio el monto de la deuda.
Al ser un derecho real, comprende un poder jurídico del acreedor sobre bienes especialmente determinados, constituyendo así un gravamen sobre un bien ajeno, el cual trasciende a la relación personal entre acreedor y deudor, ya que el bien queda sujeto al gravamen impuesto aunque pase a poder de un tercero y en consecuencia, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca en contra de cualquier propietario o poseedor del bien dado en garantía.
Considerando que la finalidad de la hipoteca es garantizar el cumplimiento de una obligación, su existencia está sujeta a ésta última, por lo que la hipoteca durará todo el tiempo que subsista dicha obligación, salvo que las partes acuerden lo contrario; si la hipoteca no tuviera un término para su vencimiento, no podrá durar más de diez años. En caso de incumplimiento, el acreedor ejercerá sus acciones de persecución y cobro con la venta del bien hipotecado.
La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por un tercero a su favor, la cual nunca es tácita ni general; el derecho del acreedor a ser pagado con el importe de la venta de los bienes hipotecados implica que la hipoteca sólo puede constituirse, como se señaló en párrafos anteriores, sobre bienes especialmente determinados y enajenables, es decir, sólo puede hipotecar el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados y por consecuencia, se deben seguir determinadas reglas de formalidad para su constitución, por lo que se requerirá, por regla general, que conste en escritura pública.
Para producir efectos contra terceros, la hipoteca necesita siempre de inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente y no obstante que la obligación garantizada haya sido cumplida, mientras no se cancele su inscripción en el Registro correspondiente, seguirá aparentando la existencia de la propia hipoteca y en consecuencia todos sus efectos jurídicos, por ello, la ley enumera los casos en que puede pedirse y deberá ordenarse su cancelación en el Registro correspondiente, los cuales suponen la extinción de la misma.
Considerando todas las características del Código Civil, la hipoteca es una de las garantías que confiere mayor seguridad para las partes en garantizar el cumplimiento de una obligación.
Autor: Luis Mendoza Bazán.
Fecha de Publicación: 02 de febrero del 2016.
